[국세일보 최윤정기자] #. 창업 준비를 하면서 찜해둔 서울 시내 상권에 가게를 알아보던 김대박 씨(가명). 어느 날 좋은 위치에 자리가 났는데, 부동산 중개인으로부터 해당 상가 건물에 근저당이 잡혀있다는 설명을 들었다. 근저당 때문에 보증금을 지킬 수 있을지 불안해진 김 씨는 이 가게를 계약해도 될지 고민 중이다.

최근 전세 사기 관련 피해가 크게 보도되면서, 임차인의 보증금을 지키는 방안에 대한 관심이 높다. 비단 주택의 문제만은 아니다. 사업자가 창업을 하면서 상가를 임차하는 경우에도 보증금을 지키려면 ‘상가건물 임대차보호법’에 대해 알아둘 필요가 있다.

‘상가건물 임대차보호법’은 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위한 보호 조치다. 단, 상가를 빌렸다고 해서 모든 임차인이 이 법의 보호를 받을 수 있는 것은 아니다. 환산보증금, 즉 보증금과 월세의 보증금 환산액(월세*100)이 지역별로 일정 금액 이하인 경우에만 적용된다.

환산보증금 기준금액은 ▲서울 9억 원 ▲수도권 과밀억제권역, 부산 6억9천만 원 ▲광역시(수도권 과밀억제권역ㆍ군지역ㆍ부산제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 5억4천만 원 ▲기타지역 3억7천만 원 이하다.

상가건물 임대차보호법이 적용되면 확정일자가 없어도 대항력이 생긴다. 건물 소유권이 제3자에게 이전되더라도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.

또 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 5년간 임대차기간을 보장받을 수 있다. 임대료 인상 한도는 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한된다.

사업자등록 후 확정일자까지 받은 경우에는 상가건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있다.

‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정한다는 의미로 임대차계약서에 날짜를 기입하는 것을 말한다.

세무서에 △사업자등록신청서 △임대차계약서 원본 △사업허가등록ㆍ신고필증(법령에 의하여 허가등록ㆍ신고 대상인 경우) △사업장 도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우) △본인 신분증(대리인이 신청 시 위임장과 대리인 신분증) 등을 지참하여 방문하면 확정일자를 신청할 수 있다.

환산보증금이 일정액 이하인 ‘소액임차인’으로서 사업자등록을 하는 등 대항력 요건을 갖춘 경우에는 건물이 경매로 넘어가더라도 경매가액의 1/2 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선으로 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.

서울의 경우 환산보증금이 6,500만 원 이하인 소액임차인에 대해 2,200만 원까지 최우선변제를 해준다. 수도권이나 광역시를 제외한 기타지역의 경우 환산보증금이 3천만 원 이하여야 1천만 원까지 최우선 변제를 받을 수 있다.

앞서 언급한 사례를 살펴보자. 예를 들어 해당 가게의 보증금은 3천만 원, 월세는 70만 원이라고 할 경우 환산보증금을 계산해보면 1억 원(3천만원 + 70만원*100)이다. 사업자등록을 하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받았다고 가정할 경우 상가건물 임대차보호법의 적용을 받아 우선변제권은 확보할 수 있다.

그러나 환산보증금이 6,500만 원(서울)을 넘기 때문에 최우선변제권은 없다. 즉, 경매가 진행될 경우 보증금을 후순위권리자보다 우선 변제를 받을 수는 있지만, 최우선변제권이 없어 1순위로 잡힌 근저당권보다 먼저 돈을 받을 수는 없다는 뜻이다. 건물 낙찰가나 근저당 금액이 얼마냐에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수도 있는 것이다.

최우선변제권이 있다고 하더라도 전액 보장되는 것은 아니다. 서울 기준 2,200만 원까지 돌려받을 수 있다. 게다가 경매가액의 1/2 범위 내에서 보전받을 수 있기 때문에 낙찰가가 낮고, 임차인이 여러명이라면 비율로 따져 일정 금액만 받을 수도 있다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “현재 환산보증금 기준은 2019년 4월 2일부터 적용하는 것으로 적용시기에 따라 기준금액이 다르다”며, “환산보증금의 금액은 선순위 근저당권설정일을 기준으로 하는 만큼 근저당 설정일이 5년 전이라면 2018년 기준 금액으로 적용해야 한다는 점을 유의해야 한다”고 당부했다.